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Zins & Ziegel

Michael Schumann

Viele Investoren scheitern nicht an ihren Deals – sondern daran, dass sie nie verstanden haben, wie Banken wirklich denken. Michael Schumann ändert das.

Als ehemaliger Bankvorstand, Sanierer und Kreditentscheider mit über 1 Milliarde Euro Kreditvolumen und 7.000 geprüften Fällen weiß er genau, wie Finanzierungen hinter verschlossenen Türen entschieden werden. Und er spricht aus, was die meisten nie hören sollen:
Wenn du glaubst, dein Bänker entscheidet über dich – hast du das Spiel schon verloren.

In diesem Podcast zeigt Michael dir, wie du:

- Banken als Partner führst statt ihnen hinterherzulaufen
- ein Finanzierungsprofil aufbaust, das echtes Wachstum ermöglicht
- teure Denkfehler vermeidest, die Investoren Jahr für Jahr Chancen kosten
- auf Augenhöhe verhandelst und dauerhaft finanzierbar bleibst

Hier bekommst du keine Sprüche und keine Theorie.
Sondern 32 Jahre Insiderwissen, verdichtet zu klaren, ehrlichen und strategisch relevanten Impulsen für Immobilieninvestoren, Unternehmer und alle, die nicht länger als Bittsteller auftreten wollen.

Wenn du verstehen willst, wie Banker wirklich ticken – und wie du dieses Wissen für dich einsetzt – dann bist du hier richtig.

Abonniere den Podcast – und folge mir auf Instagram unter @michael_schumann_immo
, damit du keine News und neuen Insights verpasst.

Wöchentlich neue Folgen. Klar. Direkt. Praxisnah.

Nur eins vorweg:
Nach ein paar Episoden wirst du nie wieder so mit deinem Bänker sprechen wie vorher.

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#29
August 13 · 14 min
#029 - Lizenz zum Gelddrucken? Was beim Kauf ohne Eigenkapital wirklich geht
Wer ohne Eigenkapital kauft, hat angeblich die Lizenz zum Gelddrucken. Ex-Bankvorstand Michael Schumann hat über 25 Jahre in der S-Finanzgruppe genau solche Kreditanträge entschieden und auch abgelehnt. Sein Urteil: Es ist kein Gelddrucken, sondern ein Immobiliendeal mit Risiko, denn Geld ist liquide, Immobilien sind es nicht. Du erfährst, warum Eigenkapital ein scheues Reh ist und wie du es im Garten behältst, wie der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag funktioniert und was die Bank dazu sagt, warum ein Verkäuferdarlehen Fremdkapital bleibt und nur über eine GmbH-Struktur mit qualifiziertem Rangrücktritt als Eigenkapital zählt, und welche Ersatzsicherheiten der Kreditausschuss wirklich akzeptiert. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Verhandle bei jedem Deal mit, nach welchen Bedingungen dein Eigenkapital zu dir zurückkommt, und zwar deutlich vor zehn Jahren. Mach die Strukturierung der Nebenkosten von Anfang an transparent, informiere Bank und Banker offen, denn nicht zu kommunizieren ist keine Option. Frag bei größeren Deals 10 bis 20 Banken an und arbeite heraus, welche Bank deine Variante mitgeht. Timestamps 0:00 Lizenz zum Gelddrucken oder Guru-Märchen 0:45 Warum Michael das viel zu risikoreich findet 1:53 Unendliche Eigenkapitalrentabilität 2:09 Eigenkapital ist ein scheues Reh 3:31 Gib dein Eigenkapital nicht beim ersten Deal raus 4:20 Rollierendes Eigenkapital und was die Bank davon hält 4:58 Der Drei-Buchstaben-Trick im Kaufvertrag 5:37 Wie Banken auf die Nebenkosten reagieren 7:17 Warum du mehrere Banken brauchst 7:39 Verkäuferdarlehen ist kein Eigenkapital 8:45 Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt 10:21 Ersatzsicherheiten, unbelastete Immobilie und Aktiendepot 11:54 Family and Friends und vorweggenommene Erbfolge 12:27 Vom Bittsteller zum Wunschkunden 13:35 Der Tresor und der persönliche Zoom Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#28
August 6 · 18 min
#028 - Mit leeren Taschen zur Bank? Wie Finanzierung ohne Eigenkapital wirklich läuft
Mit leeren Taschen zur Bank, wirst du da ausgelacht? Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt klar: Nein. Du wirst wertschätzend behandelt, es werden saubere Gespräche geführt. Was passiert, wenn dein Pitch-Deck zu dünn ist: Du wirst aus dem Prozess herausberaten. Du erfährst, warum es weiterhin Banken gibt, die 100% und sogar 110% Finanzierung machen, welche Bruttomietrendite und welche DSCR dein Deal dafür braucht, wie du die Kaufnebenkosten über den Verkäufer in den Kaufvertrag bekommst, warum ein Ratenkredit deine Bonität zerlegt, wie du Kapital über ETF oder Tagesgeld aufbaust und was beim Mahnstatus wirklich passiert. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Prüfe ehrlich, ob du wirklich kein Eigenkapital hast oder Depot und Bausparvertrag nur nicht liquidieren willst. Guthaben zeigen zu können zählt. Verhandle mit dem Verkäufer, dass er die Kaufnebenkosten übernimmt, und lass das im Kaufvertrag integrieren. Finger weg vom Ratenkredit als Eigenkapitalersatz. Er steht in der Schufa und fällt dir bei den Folgedeals auf die Füße. Timestamps 0:00 Mit leeren Taschen zur Bank 1:00 Wirst du ausgelacht oder herausberaten 1:45 100% Finanzierung gibt es noch 2:38 Der Deal muss sich rechnen, 7 bis 8% Bruttomietrendite 3:35 DSCR, wann die Bank mitgeht 4:10 Hast du wirklich kein Eigenkapital 5:19 110% Finanzierung und saubere Bonität 6:08 Substanz und Standort entscheiden 6:49 Der Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten 7:50 Warum der Ratenkredit dich teuer zu stehen kommt 9:46 Eigenkapital über ETF ansparen 11:13 Politische Börsen und Volatilität 12:31 Die konservative Variante Tagesgeld 12:57 Das unterschätzte Risiko Anschlussfinanzierung 14:13 Mahnstatus 1 bis 4 und Darlehenskündigung 16:03 Der fatale Denkfehler ohne Eigenkapital 16:36 Portfolio gesund aufbauen statt blind skalieren Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#27
July 30 · 15 min
#027 - Nur der niedrigste Zins? Warum du damit am Ende draufzahlst
Alle jagen den Niedrigstzins. Genau diese Jagd kostet dich am Ende Geld. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir, warum die Nachkommastelle beim Zinssatz nicht darüber entscheidet, ob deine Finanzierung gut oder schlecht ist. Du erfährst, warum die Strukturierung wichtiger ist als der Zins, wie Finanzierungsvolumen und Zinssatz zusammenhängen und warum die Bank dir bei reiner Zins-Optimierung das Eigenkapital aus der Tasche zieht. Michael zeigt dir, wann sich eine tilgungsfreie Anlaufzeit lohnt, welche Zinsbindung zu deinem Investment Case passt, wie hoch deine Anfangstilgung sein sollte, wann du auf die Sondertilgung verzichten kannst und wie du mit Banken und Vermittlern auf Augenhöhe verhandelst. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Akzeptiere 0,1 Prozent mehr Zins, wenn du dafür 18 Monate tilgungsfreie Anlaufzeit bekommst, das ist direkte Liquidität auf deinem Konto. Als Kapitalanleger schließt du besser 1,1 bis 1,3 Prozent Anfangstilgung ab statt 2 Prozent, damit der Überschuss bei dir bleibt und nicht bei der Bank. Hol dir mehrere Angebote und leg sie offen auf den Tisch, statt Geschäftspartner gegeneinander auszuspielen. Timestamps 0:00 Warum Zins-Jäger am Ende draufzahlen 0:46 Alle reden vom Zins, was ist wirklich wichtig 1:32 Strukturierung schlägt Nachkommastelle 1:55 Finanzierungsvolumen und dein Eigenkapital 2:56 Tilgung und tilgungsfreie Anlaufzeit 3:50 Zinsbindung, wie lange schließt du ab 4:35 15 Jahre für den strammen Buy-and-Holder 5:46 Dein Investment Case entscheidet das Laufzeitband 6:38 Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren 7:25 Ritt auf der Zinsstrukturkurve und sein Risiko 8:36 Reichen 2 Prozent Anfangstilgung 9:15 Eigennutzer, warum du hier hoch tilgst 10:40 Sondertilgung, brauchst du sie wirklich 12:07 Hausbank gegen Vermittler, fair verhandeln 14:24 Mehrfamilienhäuser und deine Erstberatung Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#26
July 23 · 20 min
#026 - Gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital? Warum die richtigen Zahlen entscheiden
Die meisten glauben, beim Immobilienkauf gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital. Ex-Bankvorstand Michael Schumann sagt: absolut falsch. Es gewinnt der, der ein paar Zahlen versteht und die Ergebnisse richtig anwendet. Du erfährst, warum der intransparente Immobilienmarkt deine Chance ist und wie aus 2,6 Millionen Angebotspreis ein Kaufpreis von 1,3 Millionen wurde. Michael rechnet vor, warum eine Brutto-Mietrendite von 5 Prozent gegen eine Annuität von 5,5 Prozent verliert, wie die Bank deinen Beleihungswert ermittelt, warum München und Gelsenkirchen verschiedene Deals sind und wie du aus 30.000 Euro ein Asset von 300.000 Euro machst. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Rechne im Ankauf nur Objekte durch, die am Tag des Ankaufs mindestens 6 Prozent Brutto-Mietrendite bringen, sonst zahlst du die Annuität nicht sauber. Kaufe Immobilien nicht mit Eigenkapital, sondern nutze den Hebel der Bank, denn bei 5 Prozent Eigenkapitalrendite bist du mit einem ETF besser dran. Prüfe vor dem Kauf den Mieter, die Zahlungsmoral und die Nebenkostenabrechnung beim Voreigentümer, denn Kauf bricht nicht Miete. Timestamps 0:00 Gewinnt der mit dem meisten Eigenkapital? 0:46 Warum der Immobilienmarkt intransparent ist 1:47 Einkaufsgewinn: 2,6 Millionen angeboten, 1,3 gezahlt 2:37 Brutto-Mietrendite richtig rechnen 3:33 Annuität aus Zins und Tilgung 4:08 Warum du 6 Prozent Mietrendite brauchst 4:58 Wie die Bank den Beleihungswert ermittelt 6:11 Eigenkapitalrendite beim Cash-Kauf 7:15 München oder Gelsenkirchen 8:50 Risikoertragskorrelation 9:44 Wertentwicklung schlägt Cashflow 10:08 Der Leverage-Effekt 12:26 Warum Banken Immobilien finanzieren 14:19 Kauf bricht nicht Miete 16:52 Wie du den Wert deiner Immobilie hebst 17:49 Die stille Reserve 18:29 30 Prozent Eigenkapitalrendite über zehn Jahre Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#25
July 10 · 16 min
#025 - Buy and Hold ist König? Warum die Strategie allein dich arm macht
Buy and Hold ist König, aber alleine funktioniert dieser Satz nicht. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, warum ein reines Halteportfolio gerade am Anfang deine Liquidität auffrisst und wie der richtige Mix aus Halten und gezieltem Abverkaufen dich finanziell stark und dauerhaft bankenready macht. Du erfährst, warum junge Portfolios selten rentabel sind, wie Neuvermietung und Leerstand deine Jahresmarge fressen, warum Immobilien Geld trinken und wie du mit einer 80/20-Strategie stille Reserven realisierst, Bonität aufbaust und unabhängiger von Banken wirst. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Rechne dein Portfolio durch: Finde die rentabelsten Einheiten und die mit hoher stiller Reserve, die du besser abverkaufst als hältst. Strukturiere deine Finanzierung so, dass du verkaufen kannst: Vereinbare Sondertilgungen, damit du stille Reserven flexibel realisieren kannst. Bau dir einen Liquiditätspuffer aus realisierten Gewinnen auf, das stärkt deine Bonität und schafft Rücklagen für Instandhaltung. Timestamps 0:00 Warum Buy and Hold allein nicht reicht 1:01 Warum eine reine Haltestrategie scheitert 1:47 Die unterschätzte Kostenstruktur 2:39 Wie Leerstand und Neuvermietung die Marge fressen 3:16 Warum Buy-and-Holder eng in der Liquidität sind 4:26 Immobilien trinken Geld 5:32 Praxisbeispiel: Der Mix macht den Unterschied 7:24 Die 80/20-Quote aus Halten und Handeln 9:23 Portfolio sauber halten, sonst sinkt der Cashflow 11:26 Stille Reserven realisieren und reinvestieren 14:25 Die Lehre: Kombination aus Halten und Verkaufen 15:16 Dein Auftrag für die nächste Woche 15:36 Der Tresor: dein Inner Circle Mehr von Michael Schumann Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org Zins und Ziegel auf Instagram: instagram.com/zinsundziegel
#24
July 7 · 20 min
#024 - Zu schnell zu groß? Warum die Bank bei jungen GmbHs zumacht
Die ersten Deals laufen, es geht steil nach oben und plötzlich macht die Bank zu. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir in dieser Folge, warum gerade schnell wachsende Immobilien-GmbHs bei der Bank gegen die Wand laufen und wie du genau das auflöst. Du erfährst, warum junge Projekt-GmbHs im ersten und zweiten Jahr fast zwangsläufig einen Jahresfehlbetrag ausweisen, wie der Stichtag 31.12. dein Bild bei der Bank verzerrt, warum du mit einer rollierenden 12-Monats-Planung punktest und weshalb du von Anfang an mit mehreren Banken wachsen musst. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Plane rollierend über 12 Monate ab Vollvermietung statt nur auf den 31.12., damit die Bank deinen echten Track Record sieht. Liefere zu jeder Bilanz eine Story und eine Fortführungsprognose: erklär die Anlaufverluste und zeig die Planung nach vorne. Arbeite von Anfang an mit mehreren Banken, damit du nicht ausgebremst wirst, wenn eine Bank beim Volumen zumacht. Timestamps 0:00 Zu schnell zu groß: Wenn die Bank plötzlich zumacht 1:11 Warum die Bilanz schlechter aussieht als dein Track Record 1:21 Anlaufkosten und Leerstand in der Projektierungsphase 2:53 Der Stichtag 31.12. und der Jahresfehlbetrag 5:56 Wenn das Eigenkapital den Fehlbetrag nicht deckt 6:43 Auch im zweiten Jahr droht der Verlust 10:26 Die Lösung: rollierende 12-Monats-Planung 12:32 Strategie, Planung und Umsetzung für die Bank 14:01 Warum zu schnelles Wachstum in die Sanierung führt 15:54 Wachse mit mehreren Banken 18:37 Deine Story für die Anlaufverluste 19:04 Der Tresor: dein Finanzierungs-Netzwerk Mehr von Michael Schumann Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org Zins und Ziegel auf Instagram: instagram.com/zinsundziegel
#23
July 2 · 17 min
#023 - Nur auf die Hausbank setzen? Dein teuerster Finanzierungsfehler
Meine Hausbank kennt mich, die macht das schon. Genau dieser Satz kostet dich als Immobilien-Investor richtig Geld. Ex-Bankvorstand Michael Schumann erklärt dir, warum die Treue zur Hausbank dich zum Bittsteller macht und dir oft die schlechtesten Konditionen beschert. Du erfährst, wie Banken über den Deckungsbeitrag kalkulieren, warum du mindestens drei Vergleichsangebote brauchst (echtes Beispiel: von 5,2 auf 4,4 Prozent gedrückt) und wie du mit dem Risiko beim Wachsen umgehst, wenn du für die Bank zum Klumpenrisiko wirst. Ausserdem zeigt dir Michael, wie ein sauberer Bankenpitch funktioniert, der intern bis zum Regionalleiter durchgereicht wird. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready Nächste Bankenready-Termine laut Folge: 27.06. (Mehrfamilienhäuser) und 08.07. (Wohnungen). 3 konkrete Tipps aus der Folge: Hol dir vor jeder Finanzierung mindestens drei Vergleichsangebote und spiel die Konditionen gegeneinander aus, nur so kennst du den realistischen Zins. Arbeite bewusst mit mehreren Banken, frag nach dem Kompetenzträger und deinem Obligo-Anteil an der Bilanzsumme, damit du nicht zum Klumpenrisiko wirst und in langsame Gremien gerätst. Bereite einen sauberen Bankenpitch vor, kontaktiere den Ansprechpartner, mach einen Termin und liefere ab, dann entscheidest du, mit welcher Bank du arbeitest. Timestamps 0:00 Meine Hausbank macht das schon 0:16 Wer ist Michael Schumann 1:00 Warum Treue zur Hausbank dich Geld kostet 1:52 Vom Partner zum Bittsteller 3:48 Wie Banken über den Deckungsbeitrag kalkulieren 4:54 Die Lösung: mehrere Angebote holen 5:04 Echtes Beispiel: Sparkasse gegen Commerzbank 6:32 Verhandeln nur mit Vergleichsangeboten 7:29 Das Risiko beim Wachsen 9:44 Wenn du zum Klumpenrisiko wirst 11:24 Der saubere Bankenpitch 14:34 Du entscheidest, mit welcher Bank du arbeitest 15:08 Dein Auftrag für die nächste Woche 15:43 Bankenready und Bankentisch Mehr von Michael Schumann Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org Zins und Ziegel auf Instagram: instagram.com/zinsundziegel
#22
June 30 · 14 min
#022 - Wo willst du in zehn Jahren sein? So nimmst du die Bank mit
Wo stehst du in zehn Jahren und was muss die Bank heute genau dafür tun? In dieser Mindset-Folge baust du gemeinsam mit Ex-Bankvorstand Michael Schumann dein persönliches 10-Jahres-Zielbild für dein Immobilien-Portfolio. Du erfährst, warum ohne klare Vision keine Bank dich auf grosse Ziele begleitet und wie du vom Traum über die Strategie in die konkrete Umsetzung kommst. Michael zeigt dir, welche Kennzahlen dein Banker wirklich sehen will (Einheiten, Quadratmeter, Rentabilität, Cashflow), warum du rückwärts vom Ziel rechnen musst und weshalb 50 Euro Cashflow pro Einheit langfristig nicht reichen. Ausserdem: warum du nie nur auf eine Bank setzen solltest und eine Absage oft gar nichts mit dir zu tun hat. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Bau dein 10-Jahres-Vision-Board: Schreib dein Zielbild auf, visualisiere es und häng es sichtbar auf, damit es nicht in Vergessenheit gerät. Übersetze die Vision in harte Zahlen: Einheiten, Quadratmeter, Rentabilität und monatlicher Cashflow, und rechne vom Ziel rückwärts auf heute. Nimm mehrere Banken mit: Präsentiere Vision, Strategie und Finanzplan, denn eine Absage liegt oft an Lage oder Strategie, nicht an dir. Timestamps 0:00 Wo stehst du in 10 Jahren? 0:24 Wer ist Michael Schumann 0:55 Augen zu: dein Zielbild in 10 Jahren 2:23 Bau dir ein Vision Board 3:01 Die Bank als Ressource und der Hebel (Leverage) 4:00 Vision, Strategie, Umsetzung 5:05 Warum der Banker dein Zielbild verstehen muss 5:23 Die Kennzahlen deines Portfolios 5:57 Der Bankenpitch: Strategie und Umsetzung 6:50 Persönliche Kreditwürdigkeit 8:12 Warum Banken seit 2025 restriktiver sind 8:55 Warum du mehrere Banken brauchst 9:40 Rückwärts rechnen vom Cashflow-Ziel 10:17 Warum 50 Euro pro Einheit nicht reichen 11:24 Du brauchst Menschen, die dasselbe sehen 11:49 Die Community Zins und Ziegel 13:11 Einladung und Verabschiedung Mehr von Michael Schumann Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org Zins und Ziegel auf Instagram: instagram.com/zinsundziegel
#21
June 25 · 15 min
#021 - Rollierendes Eigenkapital: Die 3 plus 7 Strategie
Wer 100.000 Euro in eine Immobilie steckt und glaubt, das Geld ist für zehn Jahre weg, denkt wie ein Sparer, nicht wie ein Investor. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge die 3 plus 7 Strategie, mit der dein Eigenkapital rolliert und immer wieder für neue Deals frei wird. Du erfährst, warum die ersten drei Jahre über deine Wertentwicklung entscheiden, wie du dein Kapital nach der Entwicklungsphase per Cash-Out wieder herausziehst, ohne zu verkaufen, und wie du die Finanzierung über drei plus sieben Jahre sauber strukturierst. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Strukturiere die ersten drei Jahre tilgungsarm und nutze sie aktiv für Wertsteigerung durch Renovierung und Mietentwicklung. Lass nach drei Jahren neu bewerten und refinanzieren, damit dein Eigenkapital per Cash-Out zu dir zurückkommt. Dokumentiere jede wertschöpfende Maßnahme mit Vorher-Nachher-Bildern und Mietspiegel, damit du dem Gutachter den höheren Wert sauber belegen kannst. Timestamps 0:00 Sparer oder Investor: der entscheidende Unterschied 0:33 Die 3 plus 7 Strategie erklärt 1:40 Warum dein Eigenkapital rollieren muss 2:20 Phase 1: die ersten drei Jahre Wertentwicklung 3:12 Cash-Out: dein Eigenkapital kommt zurück 3:36 Phase 2: Ausfinanzierung über sieben Jahre 5:09 Warum du in Phase 1 wenig tilgen solltest 6:49 Der ganze Hebel liegt in den ersten drei Jahren 8:24 Mietentwicklung als zweiter Werthebel 10:14 Wertsteigerung für die Bank dokumentieren 11:31 Rollierendes Eigenkapital sauber verhandeln Mehr von Michael Schumann Werde bankenready: michaelschumann.org/werde-bankenready Der Tresor, Inner Circle fuer Finanzierung: michaelschumann.org Zins und Ziegel auf Instagram: instagram.com/zinsundziegel
#19
May 28 · 17 min
#019 - Investorkapital richtig strukturieren und die Bank akzeptiert es als Eigenkapital
Wie holst du Investoren sauber in deinen Immobilien-Deal? Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, wie OPM – Other People Money – wirklich funktioniert. Du erfährst, warum ein normaler Darlehensvertrag von der Bank NICHT als Eigenkapital anerkannt wird, was die Nachrangabrede bzw. der qualifizierte Rangrücktritt damit zu tun hat und wie du mit nur 500.000 € Eigenkapital einen 10-Millionen-Deal stemmen kannst. Du lernst, wie du Investoren als stille Partner einbindest, was du ihnen konkret anbieten musst und warum du nicht suchen, sondern Tickets anbieten solltest. Wenn du das einmal sauber strukturierst, kaufst du mit dem Faktor 20 statt mit deinem eigenen Geld. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Nachrangabrede & qualifizierten Rangrücktritt von Anfang an schriftlich und insolvenzfest aufsetzen Fachanwalt für Gesellschaftsrecht + Steuerberater frühzeitig einbinden – sonst kippt der Eigenkapital-Status Nicht nach Investoren suchen, sondern Tickets anbieten – verändert deine Verhandlungsposition komplett Timestamps 0:00 OPM – das schönste Geld der Welt 0:43 Wie OPM überhaupt funktioniert 1:54 500.000 € EK für einen 10-Mio-Deal 4:03 Der Standard-Denkfehler vieler Investoren 5:11 Nachrangabrede & qualifizierter Rangrücktritt 7:55 Warum OPM privat schwieriger ist als in der GmbH 9:01 Was Investoren wirklich von dir wissen wollen 10:47 Investoren finden? Nein – Tickets anbieten! 11:27 Der Faktor 20 Hebel für Immobilienunternehmer 14:25 Zusammenfassung & saubere Strukturierung Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#18
May 21 · 17 min
#018 - Wie du 120.000 € Kaufnebenkosten NICHT selbst zahlst
Du kaufst ein Objekt für eine Million – aber brauchst eigentlich 1,1 Millionen. Genau an den Kaufnebenkosten scheitern die meisten Investoren, weil sie ihr Eigenkapital nicht sauber strukturieren. Ex-Bankvorstand Michael Schumann zeigt dir in dieser Folge, wie du 100.000–120.000 € Kaufnebenkosten nicht aus eigener Tasche zahlst, sondern auf den Verkäufer oder die Bank verlagerst – sauber, transparent und bankenkonform. Du lernst die Mechanik im Kaufvertrag, die 110%-Variante, was der Banker dazu sagt und welche Fehler dich richtig Geld kosten. Wenn du das einmal verstanden hast, kaufst du statt einem Mehrfamilienhaus direkt zwei. Jetzt reinhören. 👉 Werde bankenready mit Michael: https://michaelschumann.org/werde-bankenready 3 konkrete Tipps aus der Folge: Kaufnebenkosten transparent im Kaufvertrag auf den Verkäufer verlagern – inkl. Auflistung Steuerberater dazu holen, da Grunderwerbsteuer auf den Bruttowert bemessen wird Direkt nach dem ersten Deal weitermachen – Rückenwind und Argumentation mitnehmen Timestamps 0:00 Eine Mio Kaufpreis = 1,1 Mio Bedarf 0:52 Wie 12% Nebenkosten entstehen 2:46 Warum Eigenkapital so nicht verbrennen 3:31 Mechanik im Kaufvertrag erklärt 4:24 So verhandelst du es mit dem Verkäufer 6:23 Was sagt die Bank dazu? 7:57 Die 110% Finanzierungs-Variante 10:53 Eigenkapitalrendite & der echte Hebel 12:28 Die Fehler, die du vermeiden musst 15:09 Verkäuferdarlehen als Alternative Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#17
May 13 · 14 min
#017 - Investoren-Netzwerk: Warum ich es gründe
40 Immobilieninvestoren, ein Raum, kein Coaching, kein Verkauf – nur echte Gespräche über Deals, Finanzierung und Banking. Genau das ist bei „Zins & Ziegel" in Heilbronn passiert. In dieser Folge erklärt Michael Schumann, warum er bundesweit Stammtische für Investoren aufbaut, wie die Abende ablaufen und warum echtes Netzwerk unter Investoren heute wichtiger ist als jedes Mentoring. Du erfährst, wie du dabei sein kannst – oder sogar selbst ein Chapter in deiner Stadt aufbaust. 3 konkrete Takeaways aus der Folge: - Netzwerk schlägt Einzelkämpfer – Sparringspartner und Bankkontakte bekommst du nur im echten Austausch - Das Stammtisch-Format: 40 Teilnehmer, Impulsvortrag, Q&A und offenes Netzwerken – kein Pitch, keine Verkaufsshow - Bis Ende 2026 sollen 10–14 Standorte stehen – du kannst dich als Teilnehmer anmelden oder selbst Chapter-Leiter werden Timestamps 0:00 Warum bundesweit Stammtische? 0:51 Vom Bankvorstand zum Investor 2:08 Was im Markt wirklich fehlt 2:33 Was ist Zins & Ziegel? 3:01 So läuft ein Stammtisch ab 4:47 Heilbronn: 40 Investoren, volle Energie 6:05 Warum der Name Zins & Ziegel? 6:26 Städte, Termine & Anmeldung 8:49 Werde selbst Chapter-Leiter 10:52 Die Vision: Investoren verbinden Zur Website: https://michaelschumann.org/ Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo
#16
April 9 · 19 min
#016 - 5 Finanzierungsfehler, die Banken zum NEIN zwingen (Insider packt aus)
Dein Kreditantrag wurde abgelehnt – aber nicht, weil das Projekt schlecht war, sondern weil die Präsentation nicht gestimmt hat. In dieser Folge zeigt dir Michael Schumann aus seiner Erfahrung als Banker die fünf häufigsten Finanzierungsfehler, die Investoren immer wieder machen – und wie du jeden einzelnen vermeiden kannst. Du erfährst, warum chaotische Unterlagen deinen Antrag auf den Stapel ganz unten befördern, wie zu optimistische Kalkulationen das Vertrauen deines Bankers zerstören, warum du niemals nur eine Bank ansprechen solltest, welche Eigenkapital-Fallen im Kreditvertrag lauern und warum der Banker dein Verbündeter ist – nicht dein Gegner. 🔗 Kostenfreies Live-Webinar zur Finanzierung (Plätze begrenzt): [Link einfügen] 🔗 Kostenloses Beratungsgespräch buchen: michaelschumann.org 📌 In diesem Video: – Die 5 größten Finanzierungsfehler bei Immobilieninvestments – Wie Banken deine Kalkulation wirklich bewerten – Warum 3–5 Banken parallel ansprechen Pflicht ist – Kreative Eigenkapitallösungen (Nachrangdarlehen, Bürgschaftsbanken, Fördermittel) – Wie du deinem Banker hilfst, deinen Kredit intern durchzusetzen #Immobilienfinanzierung #Immobilieninvestment #Kreditantrag #Bankerstrategie #Eigenkapital Timestamps: 0:00 – Einleitung: 5 Fehler, die Banken zum Nein zwingen 0:34 – Hinweis: Kostenfreies Live-Webinar zur Finanzierung 1:26 – Fehler 1: Unvollständige & chaotische Unterlagen 3:25 – Fehler 2: Zu optimistische Kalkulationen 5:39 – Warum Instandhaltung & Leerstand entscheidend sind 7:21 – Wie Banken deine Rendite wirklich bewerten 8:44 – Fehler 3: Nur eine einzige Bank ansprechen 12:58 – Fehler 4: Eigenkapital falsch einbringen 15:37 – Fehler 5: Den Banker nicht verstehen 18:06 – Zusammenfassung & nächste Schritte Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#15
March 29 · 17 min
#015 - Deine Bank weiss alles
Was weiß deine Bank wirklich über dich – bevor du überhaupt den Raum betrittst? In dieser Folge gibt Ex-Bankvorstand Michael Schumann einen ehrlichen Blick hinter die Kulissen: Schufa-Score, automatische Frühwarnsysteme, Kontobewegungen, Vermögensaufstellungen und interne Bewertungslogiken. Du erfährst, welche Daten Banken automatisch über dich sammeln, wie sie deine Selbstauskunft wirklich lesen und warum zwei Investoren mit dem gleichen Objekt komplett unterschiedliche Ergebnisse bei der Bank bekommen können. Timestamps: 0:00 Was deine Bank über dich weiß 1 :23 Schufa-Score & der Schufa-Ping 2:15 Kontobewegungen & automatische Frühwarnsysteme 3:50 Selbstauskunft & Vermögensaufstellung richtig aufbauen 5:08 So analysieren Banker deine Vermögenswerte 6:46 Warum Sprünge in der Vermögensaufstellung skeptisch machen 8:33 Gleiche Immobilie, zwei Ergebnisse – der Unterschied im Pitch 11:31 Beleihungswert vs. Marktwert verstehen 13:07 3 konkrete Handlungsschritte für dich 15:06 Finanzierung 2026: Warum es jetzt schwerer ist Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#14
March 5 · 12 min
#014 - Vom No-Deal zum Top-Deal: Die Macht der Finanzierung
Viele Investoren steigen zu früh aus. Sie sehen negativen Cashflow – und lehnen ab. Sie sehen 2% Tilgung – und rechnen nicht weiter. Sie hören 4% Zins – und sagen: „Rechnet sich nicht.“ In dieser Episode zeige ich dir, warum genau das ein Denkfehler ist. Denn ein Deal ist kein statisches Excel-Ergebnis. Ein Deal ist Struktur. Du erfährst: warum 1% weniger Tilgung deinen Cashflow drehen kann wie du Eigenkapital strategisch einsetzt statt blockierst weshalb tilgungsfreie Anlaufzeiten echte Hebel sind wie Förderdarlehen und Bürgschaften deine Struktur verbessern warum ETFs als Tilgungs-Turbo funktionieren können Außerdem spreche ich darüber, warum Banker andere Ziele haben als du – und warum genau deshalb dein Finanzierungs-Know-how entscheidend ist. Wenn du lernen willst, Deals nicht nur zu prüfen, sondern aktiv zu entwickeln, ist diese Folge Pflicht. Timestamps 00:00 – Wie Finanzierung aus No-Deals echte Deals macht 01:00 – Warum „rechnet sich nicht“ zu kurz gedacht ist 02:18 – Praxisbeispiel: 250.000 €, 4 %, 2 % Tilgung 03:09 – Tilgung von 2 % auf 1 % senken 03:45 – Eigenkapital strategisch reduzieren 05:07 – Tilgungsfreie Monate als Liquiditätspuffer 06:08 – Förderdarlehen & Bürgschaften nutzen 07:30 – Warum Banker andere Ziele haben als du 08:24 – Einsteigerfehler: Deals zu früh ablehnen 09:02 – ETF als Tilgungs-Turbo einsetzen Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#13
February 26 · 13 min
#013 - Warum die richtige Finanzierung über deinen Deal entscheidet
Viele Investoren denken binär: Entweder ein Objekt rechnet sich – oder nicht. Doch genau dieses Denken kostet Deals. In dieser Folge zeigt Michael Schumann, warum Finanzierung kein administrativer Akt ist, sondern ein strategisches Instrument. Anhand eines Praxisbeispiels erklärt er, wie ein Objekt mit 250.000€ Kaufpreis, 4% Zins und 2% Tilgung zunächst 100€ negativen Cashflow produziert – und warum genau hier die eigentliche Arbeit beginnt. Du erfährst: ● warum Tilgung Liquidität bindet, ● wie du mit 1% Tilgung Spielraum gewinnst, ● weshalb Kapital parallel investiert werden kann, ● warum konservative ETF-Strategien Teil deiner Gesamtarchitektur sein können, ● wie du Finanzierung aktiv gestaltest statt akzeptierst. Außerdem: Einladung zum mobilen Workshop am 21. März in München sowie im April in Frankfurt. Wenn du deine Finanzierungsstrategie auf das nächste Level heben willst, ist diese Episode für dich. Timestamps 00:00 – Wenn Zinsen das Problem wären 00:43 – Die historische 1%-Phase 01:44 – Immobilien bei 6–8% Zins 02:52 – Beispiel: 4,6% und positiver Cashflow 04:29 – Wie Banken wirklich prüfen 05:07 – Der Stresstest erklärt 06:21 – Bank-Zusage heißt nicht Top-Deal 07:21 – Zinsschock und verpasste Chancen 08:23 – Warten kostet Vermögen 11:27 – Zinsen sind nicht dein Problem Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#12
February 13 · 12 min
#012 - Dein Einkommen ist wichtiger als dein Eigenkapital
Du glaubst, du bekommst keine Finanzierung? Dann hast du die Bank noch nie richtig gefragt. In dieser Folge zeige ich dir, was Banken wirklich prüfen, bevor sie dir einen Kredit geben. Spoiler: Es sind keine Emotionen und keine Glaubenssätze, sondern Zahlen, Daten, Fakten. Ich erkläre dir die Haushaltsrechnung, die Kapitaldienstfähigkeit und warum die Wahl der richtigen Bank über alles entscheidet. Außerdem räume ich mit dem Mythos auf, dass du 20 Prozent Eigenkapital brauchst. In meinen Programmen finanzieren wir regelmäßig über 100 Prozent, mit Konditionen unter 4 Prozent. Ein Mentee hat es geschafft, sein darstellbares Einkommen innerhalb von zwölf Monaten von 3.500 Euro netto auf 5.700 Euro zu strukturieren und kauft jetzt sein zweites Mehrfamilienhaus. Die Frage ist nicht, ob es geht. Die Frage ist, ob du ins Handeln kommst. Schreibt in die Kommentare: Was hält euch aktuell davon ab, eure erste oder nächste Immobilie zu finanzieren? Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#11
February 5 · 17 min
#011 - Warum der Cashflow-Wasserfall über Gewinn oder Pleite entscheidet
Wenn Investoren über Aufteilergeschäfte sprechen, reden sie fast immer über Rendite. Banken reden über etwas völlig anderes: Cashflow-Kontrolle. In dieser Folge erklärt Michael Schumann, warum der Cashflow-Wasserfall im Aufteilergeschäft die entscheidende Machtfrage ist – und weshalb viele Projekte trotz erfolgreicher Verkäufe in Liquiditätsprobleme geraten. Du erfährst, wie sich Cashflow im Aufteiler grundlegend vom Bestand unterscheidet, warum Banken Kaufpreise zuerst komplett vereinnahmen wollen, welche Risiken durch Steuern, Kosten und Bilanzierung entstehen, und wie du mit klaren Regeln zur Mittelverwendung deine Liquidität sicherst. Michael zeigt anhand eines konkreten Zahlenbeispiels, wie scheinbare Gewinne zu echten Liquiditätsfallen werden – und welche zwei Vertragslösungen Investoren unbedingt mit der Bank verhandeln müssen. Diese Episode ist Pflicht für alle, die Aufteilergeschäfte professionell strukturieren wollen. Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#10
January 22 · 10 min
#010 - Vergleichswert vs. Ertragswert – die Wahrheit aus Bankensicht
Warum werden Eigentumswohnungen deutlich besser finanziert als Mehrfamilienhäuser? Und was hat die Kleindarlehensgrenze damit zu tun? In dieser Episode erklärt Michael Schumann, warum Banken bei Wohnungen höhere Finanzierungsvolumina pro Quadratmeter zulassen und weshalb Mehrfamilienhäuser häufig schlechter abschneiden – selbst wenn die Zahlen auf den ersten Blick gut aussehen. Du erfährst: was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutet warum sie aktuell bei 600.000 Euro liegt weshalb Banken im Kleindarlehensbereich anders bewerten warum das Vergleichswertverfahren Wohnungen begünstigt wieso MFHs fast automatisch ins Ertragswertverfahren rutschen wie sich daraus der Aufteiler-Businesscase entwickelt warum Vergleichswerte oft höher ausfallen als Ertragswerte wie Investoren dadurch höhere Finanzierungen erhalten welche Rolle Bankenakquise dabei spielt worauf du bei Gesprächen mit Banken achten solltest Eine kompakte Folge für alle, die verstehen wollen, wie Finanzierungen wirklich funktionieren – und warum Aufteilen aktuell so gut läuft. Timestamps: 00:00 – Warum Wohnungen besser finanziert werden 00:09 – Was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutet 00:52 – Warum sie bei 600.000 Euro liegt 01:26 – Finanzierung pro Quadratmeter erklärt 01:59 – Unterschiede im Kleindarlehensbereich 02:34 – Vergleichswert statt Ertragswert 03:50 – Warum MFHs fast immer verlieren 04:50 – Der Hebel hinter höheren Vergleichswerten 06:34 – Aufteilen: Zahlenbeispiel aus der Praxis 08:11 – Die wichtigste Frage an deine Bank Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5
#9
January 8 · 16 min
#009 - Immobilien kaufen ohne Eigenkapital: Realität statt Wunschdenken
Was wäre, wenn du Immobilien kaufen könntest, ohne frisches Geld einzubringen? Genau darum geht es in dieser Episode. In dieser Folge erkläre ich, wann Finanzierungen ohne Eigenkapital wirklich funktionieren – und wann sie reine Illusion sind. Nicht aus Verkäufersicht, sondern aus echter Bankenlogik. Du erfährst: • warum LTV, DSCR und Sicherheiten entscheidend sind • weshalb Banken nachhaltig rechnen – nicht optimistisch • wie freie Sicherheiten Eigenkapital ersetzen können • warum dein Portfolio wichtiger ist als dein Kontostand • weshalb der Kaufpreis unter Marktwert liegen muss • wie clevere Grundschuld-Strukturierungen dir heute Vorteile bringen • wann Bürgschaften als EK-Surrogat funktionieren Außerdem zeige ich dir anhand eines konkreten Beispiels, wie ein Kauf ohne frisches Geld strukturiert werden kann – inklusive Einkaufsgewinn und Zusatzsicherheiten. Wenn du verstehen willst, wie Banken wirklich denken und warum manche Investoren trotz Marktphase weiter kaufen, dann ist diese Folge Pflicht. 00:00 – Immobilien kaufen ohne frisches Geld 01:41 – Worum es in dieser Folge wirklich geht 02:22 – Die drei Ebenen der Bank 03:18 – Warum Nachhaltigkeit entscheidend ist 04:26 – Sicherheiten und Realkreditlogik 05:39 – Warum No-Money-Deals oft scheitern 07:12 – Zusatzsicherheiten aus dem Portfolio 08:05 – Der Grundschuld-Hack der Profis 10:49 – Einkaufsgewinn als Schlüssel 13:07 – Die wichtigsten Learnings zusammengefasst Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

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