Immobilien-GmbH: Wann lohnt sie sich wirklich?
15,825 % Steuern auf Mieteinnahmen. Klingt super. Bis du das Geld privat brauchst. Die 15,825 % sind die Zahl, die alle im Kopf haben. Was dabei untergeht: Die gilt nur, solange das Geld in der GmbH bleibt. Und nur, wenn die erweiterte Kürzung hält. Schüttest du aus, kommen nochmal 26,375 % obendrauf. Fällt die Kürzung weg, zahlst du am Ende mehr als privat. Warum das Thema gerade wichtig ist Viele unserer Mandanten verdienen gut mit ihrem Online-Business, ihrer Agentur oder ihrem Handwerksbetrieb und wollen jetzt Vermögen aufbauen. Immobilien sind oft die erste Idee. Und dann kommt immer dieselbe Frage: privat kaufen oder über eine GmbH? Die ehrliche Antwort ist: kommt drauf an. Worauf genau, das schauen wir uns in dieser Folge an. Mit echten Zahlen, nicht mit Bauchgefühl. Was wir konkret besprechen Privat vs. GmbH: privat bis zu 47,475 % auf laufende Überschüsse, in der GmbH 15,825 % mit erweiterter Kürzung. Ohne Kürzung 29,83 % (Hebesatz 400 %). Rechenbeispiel 100.000 € Mietüberschuss: Bleibt das Geld in der GmbH, hast du 84.175 € zum Reinvestieren, privat 55.690 €. Mit Ausschüttung landest du bei 61.974 €. Ohne Kürzung plus Ausschüttung bei 51.666 €, also schlechter als privat. Cashflow ist nicht gleich steuerlicher Gewinn. Tilgung ist kein Aufwand, die AfA schon. Für die Rechtsformwahl zählt das steuerliche Ergebnis, nicht der Kontostand. Das Dach muss neu: 100.000 € Verlust bringen dir privat sofort bis zu 44.310 € Steuerersparnis. In der GmbH heute 0 €, der Verlust bleibt dort gefangen. Die 15 %-Falle in den ersten drei Jahren nach Kauf (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und was du zu Verlustvortrag und Verlustrücktrag in der GmbH wissen musst. Der Lebenszyklus einer Immobilie: Kauf und Sanierung, stabile Vermietung, Großsanierung, Verkauf. In jeder Phase gewinnt eine andere Struktur. Was die GmbH außer Steuern kann: schneller tilgen, früher das nächste Objekt, Haftung begrenzt, Nachfolge über Anteile planbar. Was sie kostet: Ausschüttung extra, Verkauf nie steuerfrei, Grunderwerbsteuer beim Umzug von privat in die GmbH, laufende Kosten. Und selbst einziehen ist heikel, Stichwort verdeckte Gewinnausschüttung. Erbschaftsteuer: Bei 2 Mio. € Immobilie und 800.000 € Darlehen zahlt das Kind mit GmbH 26.650 € mehr als privat. Die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG): was erlaubt ist, was schädlich ist und warum ein einziger Fehler bei 100.000 € Gewinn 14.000 € Gewerbesteuer extra kostet. Jedes Jahr. Die Immo-GmbH als Holding: Bei 100.000 € Ausschüttung aus deiner operativen GmbH kommen bei dir privat 73.625 € an, in der Holding 98.509 €. Voraussetzung: mindestens 15 % Beteiligung zu Jahresbeginn. Die Spielregeln für die Holding: keine Vermietung an die eigene Tochter, keine Dienstleistungen an die Tochter, die Betriebsimmobilie gehört nicht rein. Ausblick: Die Körperschaftsteuer sinkt schrittweise auf 10 % ab 2032, das ist beschlossen. Die Abschaffung der erweiterten Kürzung und der 10-Jahresfrist wird politisch diskutiert, ist aber bisher keine Rechtsänderung. Unsere Haltung Die Immo-GmbH ist kein Steuertrick und kein Allheilmittel. Sie ist ein Werkzeug für Leute, deren Objekte Überschüsse bringen, die das Geld nicht privat brauchen und langfristig weiter investieren. Wer die Mieten zum Leben braucht oder gerade saniert, fährt privat oft besser. Und wer die erweiterte Kürzung nicht sauber im Griff hat, zahlt drauf. Das Gute: Das Ganze ist richtig gut planbar. Aber eben nur mit Planung. Pro Objekt, über 10 bis 20 Jahre gedacht. Nicht pauschal und nicht nach dem Motto „hat mein Kumpel auch so gemacht“. Zusammenfassung Die GmbH spielt ihren Vorteil aus, wenn das Objekt dauerhaft Überschüsse bringt und du reinvestierst. Bei Anlaufverlusten, Sanierung, Bedarf an den Mieten oder geplantem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren spricht vieles für privat. Hast du eine operative GmbH mit Gewinnen, ist die Immo-Holding einen genauen Blick wert. Und wenn eine Bestandsimmobilie in die GmbH soll: erst rechnen, dann umziehen. Lass uns reden Du willst wissen, ob die Immo-GmbH für dich passt? Wir rechnen das mit dir durch. Erstgespräch buchst du direkt über www.dhw-stb.de oder schreib uns an Beratung@DHW-StB.de. Und wenn dir die Folge was gebracht hat: abonnieren und an den Unternehmer weiterleiten, der gerade über eine Immo-GmbH nachdenkt. Diese Folge ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Kapitelmarken: 00:00:00 Einleitung 00:01:56 Immobilien im Privatvermögen 00:03:49 Besteuerung der Immobilien GmbH 00:09:40 Gewinn oder Verlust 00:11:07 Abschreibung und Tilgung 00:15:52 Lebenszyklus der Immobilie 00:18:23 Vorteile und Nachteile 00:21:56 Erweiterte Kürzung 00:25:11 Immobilien GmbH als Holding 00:29:34 Kommende Rechtsänderungen 00:31:00 Entscheidungshilfe 00:32:49 Ende Hier findet man uns 📺 YouTube-Kanäle • Wie besteuert ist das denn? – Steuertipps vom Profi 🎙 Podcasts • DHW Podcast (Apple) 📘 Unser Buch für E-Commerce: „Der Steuerguide für E-Commerce“ ➡️ www.DHW-StB.de/Buch 📰 Medienberichte & Fachartikel: ➡️ n-tv, stern, FOCUS Online, Handelsblatt & mehr 🌐 www.dhw-stb.de
