Brick and Mortar

Arnaud SYOËN

Brick and Mortar est un podcast dédié à l’immobilier, où nous explorons les grandes tendances du secteur à travers les enjeux d’aujourd’hui et les opportunités de demain.

Chaque épisode est une plongée dans les thèmes d’actualité qui façonnent le marché immobilier – qu’il s’agisse de nouvelles formes de travail, des évolutions des besoins des utilisateurs, des enjeux des investisseurs ou des innovations dans l’urbanisme.

Avec mes invités, experts et acteurs influents du secteur, nous analysons les signaux faibles qui dessinent l’avenir, pour mieux anticiper les transformations à venir.

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20 episodes
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Episodes 20

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August 10 · 41 min
Brick & Mortar - Saison 2 - Episode 26 - Nicolas Bauer
« J'entends des candidats de 40 ans me dire : ça y est, c'est fini. » Nicolas Bauer, associé de Tillerman Executive Search, est le deuxième invité de la séquence Brick & Mortar consacrée au marché de l'emploi immobilier. Praticien de l'immobilier devenu chasseur de têtes, il décrit un marché où les rémunérations stagnent, où le management de transition devient une forme de pré-embauche et où l'intelligence artificielle absorbe le tri sans toucher à l'évaluation. Il date la crise à l'été 2022 et en annonce la sortie.
July 20 · 1 hr 10 min
Brick & Mortar - Saison 2 - Episode 25 - Astrid Weill
"On dit transformation de bureaux en logement. Moi, je ne suis pas d'accord." Astrid Weill, directrice générale de Groupama Immobilier, défend une vision exigeante de la ville de demain. Dans cet épisode, elle ouvre les coulisses de The Link, tour de 130 000 m² livrée à La Défense, pose un diagnostic sans concession sur la fracture entre bureaux désirables et bureaux échoués, et partage sa conviction sur le déploiement de l'IA au service du lien humain. Un épisode dense entre innovation, décarbonation et management collectif.
July 10 · 54 min
Brick & Mortar - Saison 2 - Episode 24 - Nathanaël Trouiller
Nathanaël Trouiller, cofondateur d'Haussmann Executive Search, ouvre une séquence consacrée au marché de l'emploi dans l'immobilier. Chasseur de têtes spécialisé depuis près de trente ans, il dresse une radiographie du secteur post-crise : granularisation des classes d'actifs, renversement entre immobilier et exploitation, attrition des compétences en promotion. Il décrypte l'impact de l'IA et introduit le concept d'information grise, ces signaux faibles que la machine ne captera jamais. Sa conviction : le senior va reprendre du poil de la bête.
July 1 · 1 hr 9 min
Brick & Mortar - Saison 2 - Episode 23 - Cecile de Guillebon
Pour la première fois dans Brick and Mortar, nous parlons de l'immobilier vu par celui qui l'occupe, et non par celui qui le détient ou le construit. Cécile de Guillebon a commencé dans la finance, chez JP Morgan, avant de bifurquer vers l'immobilier d'entreprise. Elle a dirigé l'immobilier et les services généraux de grands groupes, dont Renault, où elle a piloté 650 sites, dans 40 pays, pour 13 millions de mètres carrés. Aujourd'hui, elle a fondé Esserto, un écosystème de la PropTech, et siège dans plusieurs conseils d'administration, d'Aéroports de Paris à la foncière INÉA. Nous abordons la place du directeur immobilier dans l'entreprise, le facility management devenu un point d'attention des investisseurs, le travail hybride et l'entrée des jeunes diplômés sur un marché de l'emploi à l'arrêt à l'heure de l'IA, le marché de bureaux passé côté locataires, la donnée et la décarbonation. Elle explique pourquoi le loyer au mètre carré est selon elle un débat stérile, et ce que le vélo, qu'elle pratique jusqu'à Cannes chaque année, lui apprend du collectif.
June 26 · 52 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 22 - Rémy Bourgeon
Rémy Bourgeon dirige Aldéran, société de gestion indépendante qu'il a fondée après 45 ans d'immobilier. C'est lui qui a lancé en 2019 Activ'Immo, première SCPI thématique dédiée à la logistique. Aujourd'hui, près de 2,5 milliards d'euros d'actifs dans une dizaine de pays. Dans cet entretien, il livre sa lecture de la crise actuelle, conjoncturelle plutôt que structurelle, forgée par quatre décennies de cycles traversés. Il revient sur le pari de la logistique, l'internationalisation d'Aldéran, sa méthode terrain de sélection des marchés, et sa vision du bureau et de l'IA.
June 22 · 1 hr 9 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 21 - Anne Digard
Anne Digard est PDG de CBRE Valuation and Advisory Services France. 9 bureaux en région, 18 000 à 20 000 expertises par an. Dans un marché en plein repricing, son métier est d'arbitre : elle dit ce que ça vaut, même quand personne ne veut l'entendre. Dans cet épisode, elle parle des actifs qui continuent de baisser, des deals qui avortent, du courage de dire la vérité à un client, de l'IA déjà dans ses process, de l'ESG sans méthode universelle à ce stade. Et d'une trajectoire qui commence dans une Zone d'Éducation Prioritaire et mène au sommet du premier cabinet mondial de conseil en immobilier. Le mot qu'elle choisit pour conclure : l'engagement. Bonne écoute !
June 10 · 1 hr 4 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 20 - Maxime Forgeot
En 2016, tout le monde enterrait le commerce physique. Maxime Forgeot créait F&A Asset Management. Dix ans plus tard, il gère plus d'un milliard d'euros et plus de 300 boutiques en France. Dans cet épisode : la thèse, le prix de la discipline, la complexité du renouvellement de bail, la lecture d'un marché à deux vitesses, l'élargissement vers les centres commerciaux Unibail-Westfield, le projet France proche pour les villes moyennes, et l'IA dans les métiers de l'asset management. Brick and Mortar, le podcast qui donne la parole aux acteurs qui font et pensent l'immobilier invite Maxime Forgeot à son micro.
May 29 · 45 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 18 - Marcelo Joulia - Partie 2 - "L'Utopie"
Marcelo Joulia ne sépare pas l'architecture de la vie. Dans cette deuxième partie de notre entretien, il entre dans l'autre versant de son parcours : la table, le quartier, l'utopie domestique. Unico, Clandestino, Virtus deux étoiles. Une ferme abandonnée entre Arles et Tarascon, meublée exclusivement d'objets fabriqués avant 1976, l'année de sa deuxième naissance. Et une librairie en espagnol ouverte pour que Cortázar et Neruda aient encore une adresse à Paris. Un parcours exceptionnel à découvrir. Une utopie.
May 26 · 30 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 19 - Jean-François Drouets - Partie 2 "Le terrain"
Jean-François Drouets dirige Catella Valuation depuis 20 ans, désormais intégrée à Newmark. Il siège au Board of Directors de TEGoVA, la fédération qui représente 70 000 experts dans 32 pays. Il est dans le secteur depuis 1986. Dans ce second épisode, il s'attaque à la réglementation française : le décret de 1953 sur les baux commerciaux appliqué aux bureaux, le pouvoir des maires sur les permis de construire, et les 71 communes de l'agglomération rouennaise là où l'Allemagne en aurait une. Il raconte TEGoVA de l'intérieur, et l'élection à la présidence qu'il a perdue d'une voix pour avoir défendu le rapprochement avec le RICS. Il parle du rugby, du Club 1823, de Denis Charvet, de Rob Andrew, et de ce que les deux univers partagent vraiment. Et il termine sur un mot. Et sur François Mauriac.
May 19 · 1 hr 2 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 19 - Jean-François Drouets - Partie 1 "La Mesure"
Jean-François Drouets dirige Catella Valuation depuis 20 ans, désormais intégrée à Newmark. Il siège au Board of Directors de TEGoVA, la fédération qui représente 70 000 experts dans 32 pays. Il est dans le secteur depuis 1986. Dans ce premier épisode, il décrypte une crise à double détente : financière d'abord, immobilière ensuite. Il explique comment on expertise un actif quand il n'y a plus de transactions, comment l'IA peut rédiger les trois quarts d'un rapport mais bute encore sur la valeur finale, pourquoi il a vendu Catella à Newmark et ce que transmettre vingt ans de travail signifie concrètement. Un épisode 2 suivra : le décret de 1953, les maires et les permis de construire, le rugby, et un mot pour résumer quarante ans de carrière.
May 18 · 1 hr 10 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 17 - Benoît Chervalier
Parler de l'Afrique au singulier est absurde. C'est la thèse de Benoît Chervalier et elle structure tout le reste. Banquier d'affaires, ancien haut fonctionnaire, enseignant à Sciences Po et à l'ESSEC, auteur de Ce qu'attend l'Afrique, il livre dans cet épisode une lecture rigoureuse d'un continent pluriel : pourquoi les investisseurs internationaux ignorent encore les Afriques, ce que l'énergie a de prioritaire sur tout le reste, et ce qu'il appelle le néocolonialisme vert. Un entretien clé publié dans la foulée du sommet Africa Forward à Nairobi.
May 8 · 39 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 16 - Charles Ragons - Partie 2 "La Suite"
Dans le premier épisode, Charles Ragons posait le diagnostic. Dans celui-ci, il construit la réponse. Fresh à Boulogne-Billancourt, l'Usinerie à Clichy, le renouvellement de RTE sur 44 000 m² à La Défense. Trois actifs, trois logiques différentes. Et une doctrine opérationnelle qui se dessine : transformer plutôt que subir, sur mesure plutôt que par recette. La santé comme thèse d'investissement de long terme. Praemia REIM en est le leader européen et Charles explique pourquoi c'est une conviction construite sur des fondamentaux démographiques, pas un refuge face à la crise du bureau. Et puis l'intelligence artificielle. Où en sont vraiment les équipes ? Ce qu'il dit sur les juniors d'aujourd'hui, les futurs seniors de demain, est l'une des réflexions les plus lucides que j'aie entendues sur le sujet cette année. Partie 2 : "Construire la suite".
May 7 · 1 hr 5 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 18 - Marcelo Joulia - Partie 1 - "La Construction"
Marcelo Joulia est architecte, urbaniste, designer, restaurateur. Et il refuse chacun de ces titres pris séparément. Argentin exilé en France à 17 ans, quelques semaines avant le coup d'État de 1976, il se construit entre les mains et les étoiles : l'école technique de Córdoba, l'atelier-cave rue Saint-Lazare, Vincennes, La Villette. Dans cette première partie, il revient sur l'exil comme méthode, la non-signature architecturale, et ce feu qu'il nomme Naço - intuition, en guarani.
April 28 · 51 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 16 - Charles Ragons - Partie 1 "L'héritage"
Gérer l'héritage - Partie 1 de l'épisode 16 avec Charles Ragons, Directeur Général du pôle immobilier de Praemia REIM. Un parcours atypique : Capgemini, Unibail, EDF, Colliers International, puis Primonial devenu Praemia REIM pour un homme qui dirige aujourd'hui un patrimoine de plus de 30 milliards d'euros. Charles Ragons prend la tête du pôle immobilier en mai 2025, au moment précis où le marché se retourne et où la maison se transforme en profondeur. Dans ce premier épisode, il parle sans détour de l'impact du cycle sur les véhicules de bureaux et des enseignements que l'on peut en tirer. Il décrypte les chiffres du T1 2026 au-delà des publications des brokers. Et il défend une conviction qui traverse toute sa carrière : l'immobilier n'est pas une ligne dans un tableau Excel, c'est un sous-jacent réel au service d'un usage.
April 9 · 46 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 15 - Partie 2 - Le jour d'après
Le second volet de cet épisode pas comme les autres. Magali Marton, Pierre-Edouard Boudot, Cevan Torossian. Toujours autour du micro. Mais cette fois, on quitte le temps du diagnostic pour entrer dans celui de l'inconnu. Car au moment de cet enregistrement, début avril 2026, un cygne noir s'est imposé à la conversation. Un conflit qui s'étend au Moyen-Orient. Un détroit d'Ormuz sous tension. Un baril qui flambe. Des banques centrales qui envisagent de remonter leurs taux. Tous les scénarios de début d'année sont à revoir. Nos trois invités ne l'esquivent pas. Ils revisitent leurs prévisions, construisent des scénarios alternatifs et posent la question que personne ne veut poser : et si la reprise attendue était simplement reportée à 2027, voire au-delà ? Sur la reconversion des bureaux en logements, le constat est lucide : un dossier sur cent est réellement éligible quand on additionne tous les critères. La solution miracle n'existe pas. Reste la question fiscale, entière. Mais cet épisode n'est pas sombre. Il se termine sur la renaissance. La Défense comme laboratoire du renouveau urbain. L'intelligence artificielle qui redessine physiquement les espaces de travail. Le Grand Paris Express comme révolution silencieuse de l'espace-temps francilien. Cet épisode est le second d'un diptyque. Pour en tirer le meilleur, commencez par le premier volet, intitulé Et maintenant, consacré au diagnostic du marché immobilier français en ce début d'année 2026.
April 3 · 1 hr 9 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 15 - Et maintenant ?
Pour la première fois dans l'histoire de Brick and Mortar, trois invités autour du micro. Magali Marton, directrice Études et Recherche chez Knight Frank France. Pierre-Edouard Boudot, directeur de la Recherche et de la Stratégie chez CBRE France. Cevan Torossian, directeur associé Études et Recherche chez Arthur Loyd. Trois directeurs de la recherche. Trois grandes maisons. Un même marché. Trois lectures. Nous sommes début avril 2026. Le MIPIM vient de fermer ses portes. Et le marché immobilier d'entreprise français présente un paradoxe saisissant : plus de six millions de mètres carrés vides en Île-de-France, record absolu, pendant que les loyers prime du quartier central des affaires atteignent des niveaux historiques. Deux marchés dans un. Une fracture qui s'approfondit. Dans cet épisode, on ouvre le capot. Vacance structurelle post-Covid qui commence seulement à se matérialiser. Demande placée dont les chiffres officiels ne capturent qu'une partie de la réalité. Crise avant tout francilienne, pendant que les marchés régionaux résistent — non sans fragilité. Et sur le brown discount, l'ESG, la mixité fonctionnelle, la concentration des capitaux étrangers sur Paris : trois experts, trois nuances, zéro langue de bois. Cet épisode est le premier d'un diptyque. Le second volet, consacré aux perspectives et à la renaissance du secteur, est à paraître très prochainement.
March 22 · 1 hr 4 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 14 - Norbert Fanchon
"On a de l'or entre les mains. Et on n'ose pas l'utiliser." Norbert Fanchon, Président du Groupe Gambetta, parle de l'immobilier français un secteur qui génère plus de richesse qu'il n'en coûte à l'État, et qu'on choisit pourtant de contraindre, de taxer, de ralentir. Dans cet épisode, il pose un constat radical : ce que le secteur traverse depuis 2023, ce n'est pas une crise cyclique. C'est un changement de système. La fin de vingt ans d'argent facile, doublée d'une politique publique résolument contracyclique. Il remonte aux causes profondes : - suppression de la taxe d'habitation, - ZAN instrumentalisé, - normes empilées. Une politique des "bons sentiments" selon lui ; qui coûte cher à tout le monde. Mais aussi les solutions : BRS, logement intermédiaire, TVA réduite et un regard long sur les migrations climatiques qui redessineront la demande de logement en Europe. Un entretien sans détour, depuis les tranchées du marché.
March 11 · 41 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Small Talk 5 - Arthur Saunier
Arthur Saunier, Head of Office Leasing chez Newmark Paris, retrace 20 ans d'un parcours atypique : agent résidentiel, broker B2B chez JLL puis Cushman & Wakefield, passage en proptech, et aujourd'hui construction d'une équipe leasing bureaux chez Newmark. Il revient sur le tournant qui a redéfini sa pratique du métier. Il évoque la curiosité comme qualité première du métier - et non comme posture. Il analyse la place de l'IA dans l'avenir du conseil immobilier. Un épisode de fond pour comprendre ce que le brokerage exige vraiment.
March 3 · 49 min
Brick & Mortar - Saison 2 - Episode 13 - Pierre Gaubil
Et si les secteurs les plus ennuyeux étaient les prochains à être disruptés ? Pierre Gaubil a passé dix-sept ans dans la Silicon Valley, serial founder. Il revient en France avec une conviction forgée sur le terrain : les plus grandes opportunités se cachent là où personne ne regarde - dans les secteurs poussiéreux, peu technologiques, aux acteurs endormis. L'immobilier, secteur d'activité très traditionnel, pourrait en faire partie. Alors que l'IA redessine les règles du jeu, Pierre pose des questions qui dérangent. Pourquoi les grandes entreprises sont-elles structurellement incapables d'innover ? Pourquoi la majorité des cols blancs exécutants sont-ils aujourd'hui à risque ? Et surtout, qu'est-ce qui fait la vraie valeur d'une entreprise si ce n'est plus son produit ni sa technologie ? Une partie de sa réponse tient en un mot : la culture. Pas le baby-foot ni le dinosaure gonflable, mais un système de comportements partagés - un des seuls vrais substituts à la bureaucratie avec la vitesse et l'apprentissage - entre autres.Un échange direct, sans détour, parfois inconfortable. Exactement comme il faut. Disponible dès maintenant sur Spotify et Apple Podcasts.
February 26 · 1 hr 12 min
Saison 2 - Brick & Mortar - Episode 12 - Stéphan de Fay
Polytechnicien, architecte, passé par Stanford où il a côtoyé René Girard - Stéphan de Fay n'est pas arrivé dans la fabrique de la ville par la voie classique. Ancien directeur de Grand Paris Aménagement, où il a piloté une centaine de projets en Île-de-France, il entame aujourd'hui une mission au ministère de la Justice sur 6 millions de mètres carrés de patrimoine public. Dans cet entretien d'une heure, il livre une lecture lucide et exigeante des grandes transformations du secteur : le ZAN comme révolution copernicienne, la nécessité d'inventer de nouvelles formes de coopération entre acteurs publics et privés, le Grand Paris Express et la captation de valeur manquée, l'IA comme outil de pilotage concret — pas comme gadget. Ce qui traverse tout l'entretien : un concept, raisonner système — penser les interdépendances plutôt que de rester en silo. Et un dernier mot, prononcé en toute fin d'échange, qui résume tout : ensemble.

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